Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) adalah salah satu layanan pembiayaan dari perbankan yang membantu para calon Debitur untuk memiliki rumah, baik rumah baru (indent), rumah baru siap huni, maupun rumah secondary. Simak ulasan dari kami mengenai apa saja Syarat KPR Rumah
Syarat KPR Rumah
Apakah semua hunian baik rumah / apartemen dapat di beli dengan KPR? Dan apakah semua orang dapat disetujui pengajuan untuk memiliki rumah dengan KPR?
Perlu kamu ketahui juga bank sebagai pihak yang memberikan layanan pembiayaan KPR Rumah memiliki syarat baik kepada Developer / Calon Debitur agar dapat memberikan fasilitas pembiayaan kredit rumah.
Di kesempatan kali ini We Pro akan membahas Syarat KPR Rumah yang umum seperti :
BI Checking Lancar
Ini adalah syarat paling pokok bagi calon debitur agar dapat mengakses layanan pembiayaan dari perbankan, ‘BI Checking’ adalah laporan skor kredit dan kedisiplinan seseorang dalam pembayaran kewajiban kredit berjalan yang terekam di data Bank Indonesia, kamu dapat meminta laporan BI Checking kamu dengan meminta bantuan dari rekan KPR Bank, atau juga secara mandiri di situs resmi OJK yang bekerjasama dengan Bank Indonesia di Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK)
Jika kamu memiliki skor kredit yang buruk, maka kamu tidak dapat menikmati fasilitas pembiayaan dari perbankan, skor kredit di BI Checking biasanya juga di sebut collect 1, sampai dengan collect 5.
Kredit skor ini di anggap mencerminkan kedisiplinan kamu dalam melakukan pembayaran cicilan secara tepat waktu sampai kewajiban itu selesai. Jika data kredit kamu ada tunggakan yang tidak dibayarkan, maka Bank tidak dapat memberikan layanan pembiayaan KPR Rumah kepada kamu, karena di anggap kamu mungkin saja tidak disiplin ketika di berikan pembiayaan kredit yang baru.
Cicilan yang di tercermin di data OJK dan Bank Indonesia adalah semua cicilan kamu yang sedang berjalan, seperti cicilan kendaraan bermotor, cicilan rumah, cicilan kartu kredit, cicilan KTA (Kredit Tanpa Agunan), atau cicilan yang kredit online seperti ‘Pay Later’
Jadi sebaiknya kamu pastikan diri kamu lancar dalam membayar kewajiban cicilan sebelumnya agar data BI Checking kamu berstatus lancar, sehingga kamu dapat di Approve KPR Bank.
Rasio Pendapatan dengan Rencana Cicilan
Setiap Bank memiliki metode dan standard sendiri untuk menerima atau menolak aplikasi KPR yang kamu ajukan. Selain syarat Utama BI Checking yang lancar, bank juga akan menilai kesanggupan kamu untuk melunasi cicilan dengan disiplin jika diberikan pembiayaan, mereka akan menghitung rasio pendapat bersih dibandingkan rencana cicilan perbulan yang kamu ajukan, di perbankan metode penilaian ini di sebut dengan menghitung DBR (Debt Burden Ratio)
Umumnya DBR di patok 50% dari pendapatan bersih, walaupun masing masing bank mempunyai rumus penilaian DBR Bank tersendiri terhadap calon konsumennya.
Bagaimana menghitung DBR?
Contoh :
Pendapatan Kotor (Take Home Pay) kamu senilai Rp 10.000.000
Cicilan Kartu Kredit dan lainnya Rp 2.000.000
Pendapatan Bersih (Net Income) Rp 8.000.000
Jika DBR bank dinilai 50% maka kamu dapat mencicil rumah dengan cicilan Rp 4.000.000 perbulan
Penilaian DBR ini juga berbeda untuk setiap tingkatan jumlah income seperti :
Pendapatan di bawah Rp 10.000.000 DBR 50% – 55%
Pendapatan di Rp 10.000.000 – Rp 25.000.000 DBR 65%
Pendapatan di atas Rp 25.000.000 DBR 70%
Jika DBR dinilai terlalu rendah maka biasanya ada beberapa cara agar DBR kamu sesuai dengan syarat minimum bank, yaitu dengan menurunkan angka rencana cicilan perbulan kamu. Bisa dengan 2 cara yaitu dengan menambah besaran DP yang di bayarkan ke Developer atau menambah tenor (lama pinjaman)
Dokumen Pribadi / Legalitas resmi dan lengkap
Setelah kamu memastikan BI Checking yang lancar dan DBR (Rasio Pendapatan Bersih – Rencana Cicilan) kamu baik, kamu tinggal memastikan bahwa dokumen kamu lengkap dan paling update, untuk orang pribadi kamu perlu melengkapi dokumen kependudukan kamu, jika kamu sudah menikah, maka perlu di lampirkan dokumen kependudukan pasangan, dan jika kamu megajukan KPR atas nama badan usaha kamu perlu melampirkan dokumen legalitas badan usaha kamu
Dokumen untuk pengajuan KPR Rumah
Dokumen yang perlu kamu siapkan untuk mengajukan KPR jika kamu mengajukan atas nama Pribadi (bukan badan usaha)
- KTP, NPWP (Suami & Istri jika sudah menikah)
- Kartu Keluarga
- Surat Nikah (Jika sudah menikah)
- Surat Keterangan penghasilan (Slip Gaji)
- Copy Rekening Koran / Mutasi Rekening minimal 3 bulan terakhir
Batasan Usia minimal dan maksimal untuk KPR
Usia calon debitur juga perlu kamu perhitungkan dalam pengajuan KPR, ada batasan usia minimal dan usia maksimal, untuk usia maksimal berbeda jika berstatus sebagai karyawan dengan batasan usia maksimal jika pengajuan kamu dengan status pengusaha
Usia Minimal
Setidaknya kamu sudah genap berusia 21 Tahun, (sudah berulang tahun ke 21) dan sudah memiliki NPWP ; kamu juga harus memiliki income sendiri jika mau mengajukan KPR
Usia Maksimal
Pengajuan KPR dengan status Karyawan memiliki batasan usia 55 tahun, usia ini dengan menimbang usia pensiun dari karyawann yang umumnya adalah 55 tahun
Batasan maksimal usia pengajuan kpr ini bisa lebih lama 1 atau 2 tahun, menjadi 56 tahun atau 57 tahun jika kamu dapat melampirkan surat keterangan pensiun resmi dari kantor bahwa kamu sebagai karywan perusahaan tersebut dan memiliki masa pensiun di perusahaan tersebut sampai dengan usia 56 atau 57 tahun.
Sedangkan pengajuan KPR dengan status sebagai Pengusaha memiliki batasan usia 65 tahun, namun perlu di ingat jika kamu mengajukan dengan jalur sebagai pengusaha, kamu perlu juga melampirkan legalitas badan usaha kamu sebagai salah satu syarat kpr rumah
Berapa DP minimal untuk KPR rumah?
Memiliki rumah baru dengan cara KPR kamu juga perlu menyiapkan sejumlah DP yang akan kamu bayarkan ke developer, sedangkan Bank hanya membiayai sesuai dengan kesepakatan nilai Plafon (pinjaman ke bank)
DP KPR minimal untuk Rumah baru
Untuk rumah baru biasanya kamu memerlukan DP minimal 5% untuk KPR 1 (tidak ada KPR berjalan), sedangkan untuk KPR 2 (ada KPR berjalan yang belum lunas) kamu perlu DP minimal sebesar 10%
Jumlah besaran DP minimal rumah baru tergantung dengan ketentuan masing masing developer dan promo yang berjalan.
Kadang kala untuk memudahkan calon pembeli rumah dan meningkatkan penjualan, developer memberikan promo terbatas dengan program DP 0% (Tanpa DP), setelah pembayaran Booking Fee (Uang Tanda Jadi) pembelian rumah ke Developer, kamu lanjut cicilan kpr saja ke bank sampai lunas.
DP KPR minimal untuk rumah second
Untuk rumah second kamu memerlukan jumlah DP yang lebih besar, yaitu 15% dari nilai appraisal bank (nilai taksiran harga rumah). Nilai appraisal bank tidak selalu sama dengan nilai transaksi, terkadang bisa lebih besar atau lebih kecil dari harga kesepakatan penjual dan pembeli. Untuk lebih detailnya mengenai nilai appraisal, akan di bahas di bagian bawah artikel ini
Memutuskan untuk membeli rumah baru biasanya menjadi pilihan banyak orang, selain karena alasan tidak ada resiko biaya tidak terduga untuk renovasi / perbaikan rumah, juga karena alesan pembiayaan yang mudah. Banyak developer memudahkan cara bayar agar kamu dapat membeli rumah, cara bayar seperti Tunai, Tunai Bertahap, atau dengan cara bayar dengan lembaga pembiayaan bank dan non bank, seperti dengan Bank.
Untuk dapat KPR rumah baru biasanya kamu memerlukan minimal DP (Down Payment) dengan persentase tertentu sesuai dengan kebijakan Bank Indonesia di tahun terjadinya transaksi dan juga aturan dari Developer dan Bank pemberi kredit, umumnya untuk Rumah Baru dan KPR 1 (KPR 1 = tidak ada KPR Berjalan ; KPR 2 = jika ada 1 KPR yang masih berjalan dan ingin mengajukan KPR lainnya)
DP Minimal Rumah baru indent (belum siap huni)
Biasanya DP minimal untuk Rumah baru dan KPR 1 dan indent (belum siap huni) adalah sebesar 5% dari harga (harga transaksi rumah baru untuk cara bayar KPR), Untuk KPR 2 DP minimal adalah 10%
Saat ini beberapa Developer menerapkan promo DP KPR 0% atau yang biasaya sering di sebut dengan KPR Tanpa DP, setelah booking fee, lanjut cicilan KPR saja sampai lunas. Promo ini sesuai dengan aturan OJK dan Bank Indonesia yang melonggarkan aturan pemberian kredit di tahun ini agar menbantu konsumen mendapatkan rumah dengan cara bayar yang sangat ringan, dan promo ini biasanya terbatas untuk project tertentu atau terbatas selama periode terent
DP minimal Rumah baru Siap Huni
Untuk rumah baru siap huni biasanya DP yang perlu kamu siapkan lebih besar, aturan ini tergantung dari kebijakan developer dan project yang sedang dipasarkan.
Biasanya DP minimal untuk rumah baru siap huni adalah sebesar 15% – 20%, jadi jika harga transaksi adalah Rp 2 Miliar maka kamu perlu menyiapkan besaran DP minimal sebesar Rp 150 juta sampai dengan Rp 200 juta
KPR Rumah Second
Karena beberapa pertimbangan ada juga yang memutuskan untuk membeli rumah di pasar secondary, bukan dari developer. Transaksi terjadi dari pembeli rumah awal ke kamu, bukan dari developer ke kamu.
Untuk rumah Second bank memerlukan penilai ketiga untuk memastikan jumlah transaksi jual beli yang akan terjadi adalah seusai dengan harga pasar yang berlaku, untuk hal ini bank biasanya menggunakan jasa penilai eksternal agar meminimalkan terjadi kecurangan / manipulasi dengan melakukan mark up harga
Pihak penilai ini yang biasanya disebut dengan appraisal, yang akan menaksir harga transaksi yang sepantasnya menurut mereka, sesuai dengan kondisi pasar dari lokasi rumah itu yang mau kamu beli.
Selain kondisi pasar, harga appraisal juga tergantung dari banyak faktor mulai dari faktor eksternal dan internal hunian itu sendiri.
Faktor intermal yang menentukan Appraisal KPR Rumah seperti usia bangunan, desain rumah, dan juga kondisi rumah tersebut (apakah membuthuhkan banyak renovasi / perbaikan) sangat menentukan harga appraisal bank
Sedangkan faktor eksternal seperti lebar jalan di depan rumah, biasanya jika rumah di dalam gang dan tidak bisa masuk mobil, maka akan sulit mendapatkan KPR, karena pihak appraisal tidak memberikan rekomendasi. Faktor yang mendukung seperti Future Plan dari kawasan tersebut juga mendukung penilaian harga rumah, sedangkan jika rumah yang ingin kamu beli sangat dekat dengan tempat ibadah, biasanya juga akan sulit mendapat persetujuan KPR dari bank
Nilai appraisal inilah yang seringkali menjadi alasan banyak orang memilih membeli rumah baru, karena terkadang harga rumah yang ingin kamu beli di nilai lebih rendah oleh pihak appraisal daripada harga transaksi yang di minta oleh penjual, sehingga kamu memerlukan dana tunai yang lebih besar, selain untuk membayar DP, kamu juga perlu membayar sejumlah dana ke pihak penjual rumah sebagai selisih harga yang akan di berikan kredit oleh bank dengan harga transaksi yang terjadi.
Mungkin akan terdengar membingungkan jika kamu tidak memiliki contoh
Berikut kami lampirkan simulasi transaksi KPR Rumah Secondary :
Harga Rumah yang di minta penjual Rp 1M
Harga Appraisal Rp 800jt
DP KPR rumah Second minimal 20 % dari harga Appraisal (20% x 800jt) Rp 160jt
Jumlah yang akan di biaya oleh bank (dibayarkan ke pihak penjual rumah) adalah 80% dari nilai Apparaisal (Rp 800 jt x 80% = Rp 640 jt)
Dari sisi penjual sebagai pemilik rumah harus menerima sejumlah harga transaksi, yaitu Rp 1M
Jadi kamu perlu menyiapkan dana 1M – 640jt (dibiayai oleh bank) yaitu sebesar 360jt.
Ini hanya kisaran nominal dana yang perlu kamu siapkan dari sisi DP dan selisih harga aprraisal dengan harga yanmg diminta penjual (pemilik rumah), diluar biaya lainnya yang akan timbul, seperti biaya KPR, biaya pajak pembeli, biaya notaris, biaya surat surat dan lain sebagainya.
Jenis Pekerjaan yang disetujui KPR
Umumnya bank lebih menyukai jenis pekerjaan yang memiliki penghasilan tetap seperti karyawan yang memilki slip gaji dan memiliki penghasilan tetap setiap bulan nya, karena ini akan membantu pihak analis bank untuk mengukur kemampuan calon debitur untuk membayar cicilan setiuap bulannya
Namun bagaimana dengan orang orang yang tidak memiliki penghasilan tetap setiap bulannya? Banyak profesi profesi baru dengan penghaslian besar bermunculan terutama dari industri kreatif dan digital.
Apakah Pemilik Online Shop / Youtuber / Influencer bisa KPR?
Untuk menghadapi perubahan perkembangan yang begitu cepat, bank akhirnya juga menyiapkan solusi untuk kondisi jika calon debitur memiliki penghasilan tidak tetap / tidak memiliki slip gaji agar dapat di setujui pengajuan KPR nya.
Jika dengan jalur pengajuan normal (sebagai karyaan / pengusaha) kamu akan melewati berbagai proses verifikasi dan survey yang ketat untuk membuktikan bahwa income kamu adalah benar sesuai dengan yang kamu laporkan dan kamu juga akan kedatangan pihak yang akan melakukan survey ke alamat rumah kamu serta ketempat kerja kamu. Ini di sebut dengan Proses KPR Normal sebagai bagian dari keseluruhan Syarat KPR Rumah, agar kamu dapat di approve oleh KPR
Untuk kondisi calon debitur yang tidak berstatus karyawan / pengusaha, maka beberapa bank sudah menyiapkan solusi dengan promo ‘Instant Approval’ dengan DP minimal 15% – 20% maka kamu memiliki peluang hampir pasti di terima pengajuan KPR nya oleh bank.
Lantas bagaimana dengan syarat umum KPR seperti bukti penghasilan, slip gaji, lama bekerja di kantor?
Dengan metode ‘Instant Approval’ bank akan tetap minta dokumen dokumen itu di lengkapi, namum tidak menjadi faktor utama yang menentukan pengajuan kamu di terima oleh bank, dokumen itu hampir menjadi formalitas semata. Karena program Instant Approval ini memang di buat oleh bank untuk membantu calon debitur dengan kondisi seperti ini
Sudah siap KPR Rumah?
Bagaimana sudah terbayangkan hal apa saja yang perlu kamu siapkan untuk mengajukan KPR Rumah? jangan lupa untuk mempersiapkan Syarat KPR Rumah agar proses pengajuan kamu lancar dan lolos oleh bank.
Selamat hunting rumah baru kamu ya, atau hubungi kami We Pro sebagai agent properti yang dapat membantu memberikan saran untuk proses KPR rumah kamu, dan juga dapat memberikan kamu beberapa opsi hunian rumah baru yang berlokasi di berbagai kawasan, seperti rumah baru di Serpong, rumah baru di Karawaci, atau rumah di kawasan Jakarta, yang sesuai dengan kebutuhan luas atau budget kamu
